Wycena nieruchomości leśnych

Prowadzimy kompleksową wycenę nieruchomości leśnych (z wyjątkiem budynków). Sporządzamy wyceny wartości drzewostanów i drewna. Posiadamy uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.

Obrót lasami

Od 30 kwietnia 2016 r. wraz z zmianą ustawy o lasach została ograniczona możliwość obrotu nieruchomościami leśnymi. Zmiana dotyczy terenów oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków symbolem Ls lub przeznaczonych do zalesienia według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Lasy państwowe w tych przypadkach posiadają prawo pierwokupu nieruchomości.
Obecnie proces sprzedaży nieruchomości składa się z dwóch etapów. Potencjalni partnerzy transakcji sporządzają wstępną umowę, informacja o jej zawarciu zostaje przekazana Lasom Państwowym za pośrednictwem notariusza. Gdy po upływie miesiąca Lasy Państwowe nie wyrażą chęci nabycia gruntu, transakcja może zostać sfinalizowana.

Ograniczenie obrotem nie dotyczy jeśli nabywca jest :
a) małżonkiem nabywcy,
b) krewnym lub powinowatym zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia,
c) krewnym lub powinowatym zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia,
d) osobą związaną ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli,
e) jednostką samorządu terytorialnego.

Występują również ograniczenia w podziale geodezyjnym gruntów wówczas, gdy w wyniku podziału powstałyby działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Wydzielanie działek mniejszych jest możliwe tylko w przypadku powiększania sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granicy.

                Ograniczenie w obrocie gruntami leśnymi dotyczą nieruchomości zarządzanych przez Lasy Państwowe; w tym przypadku ustawodawca sprecyzował, w jakich przypadkach może dochodzić do sprzedaży gruntów leśnych przez nadleśnictwo. Są to:

  1. Zbywanie udziałów lasów we współwłasnościach.

  2. Regulacja granicy polno – leśnej.

  3. Stwierdzenie przez nadleśniczego nieprzydatności gruntów, budynków i budowli na potrzeby gospodarki leśnej.

  4. Zmiana przeznaczenia na cele nieleśne i nierolnicze.

  5. Ważne względy gospodarcze lub społeczne.

Cele wyceny nieruchomości leśnych

Wycena nieruchomości leśnych dotyczy najczęściej następujących sytuacji:

  1. Sprzedaż działek leśnych z zasobów Lasów Państwowych, Agencji Nieruchomości Rolnych oraz gmin.

  2. Nabycie przez Lasy Państwowe działek leśnych od osób fizycznych lub w przypadkach zamiany.

  3. Przejmowanie na własność Skarbu Państwa działek rolno – leśnych, w ramach realizacji ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników.

  4. Określenie wartości nieruchomości leśnej, jako podstawy do wykazania zdolności kredytowej.

  5. Określenie rozmiaru strat w wyniku realizacji na działce leśnej infrastruktury sieciowej.

  6. Wykonanie czynności egzekucyjnych na nieruchomości leśnej.

  7. Określenie strat spowodowanych przez pożary.

  8. Podział spadku lub inne czynności cywilnoprawne.

  9. Określenie opłaty skarbowej od czynności cywilnoprawnych.

  10. Określenie wysokości podatku od spadków i darowizn.

  11. Wywłaszczenie działki na realizację celów publicznych.

  12. Wyłączanie gruntu z produkcji leśnej w celu ustalenia należności za wyłączenie.

  13. Obrót działkami leśnymi, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste.

  14. Opłaty adienackie.

Zasady szacowania nieruchomości przeznaczonych na cele leśne

Najczęściej w przypadku szacowania nieruchomości leśnej określa się wartość gruntu leśnego łącznie z drzewostanem, z wyjątkiem sytuacji, gdy szacowaniu podlegają jedynie wybrane składniki.

Wycena wartości gruntu leśnego z drzewostanem 

W przypadku takiej nieruchomości oszacowaniu podlega wartość rynkowa lub odtworzeniowa. Ze względu na stosunkowo niewielki rynek obrotu nieruchomościami leśnymi niełatwo jest przeprowadzić analizę porównawczą wartości dwóch nieruchomości leśnych. Taka sytuacja ma miejsce szczególnie w Polce zachodniej oraz północnej, gdzie stosunkowo rzadko przedmiotem obrotu są nieruchomości leśne. Dlatego też często przyjmuje się zasadę odrębnego szacowania wartości gruntu i drzewostanu. Wartość gruntu bez drzewostanu szacuje się na podstawie aktualnych cen rynkowych gruntów będących w obrocie. Wartość drzewostanu określa się natomiast na podstawie cech taksacyjnych drzewostanu będącego przedmiotem wyceny. Suma wartości gruntu i drzewostanu stanowi wartość odtworzeniową nieruchomości – w przypadku upraw lub młodników lub wartość rynkową – w przypadku nieruchomości starszych niż 20 lat.

Wycena gruntów leśnych bez drzewostanu 

Wartość gruntów leśnych bez drzewostanu określana jest metodą porównawczą lub w podejściu mieszanym z zastosowaniem wskaźników szacunkowych gruntów. Metoda wskaźników pozwala oszacować wartość rynkową gruntu leśnego; nie stosuje się jej w przypadku nieruchomości leśnych położonych w granicach administracyjnych miast lub nieruchomości leśnych zabudowanych.

Wycena drzewostanów leśnych metodą wskaźnikową 

Jest wykorzystywana do szacowania kosztów wyhodowania drzewostanu oraz do określenia wartości drewna na pniu. Wycena tą techniką oparta jest na stosowaniu przelicznika wartości 1 ha drzewostanów na pniu w lesie normalnym. Przelicznikiem w tym przypadku jest 1 m3 sosny tartacznej III klasy jakości.

Wycena wartości drzewostanów metodą szczegółową 

Dokładna metoda polegająca na oszacowaniu kosztów wyhodowania drzewostanu bądź spodziewanej wartości drewna po jego wyrębie. Wycena tą metodą wymaga współpracy ze specjalistą leśnikiem w trakcie realizacji wybranych etapów szacowania. Podobnie jak inne metody przy wyliczeniu opiera się na wycenie drzewostanu według kosztów wyhodowania lub według wartości drewna na pniu.

Wycena wartości drzewostanów metodą porównania parami 

Można ją stosować jedynie w przypadku dostępności na rynku lokalnym cen sprzedaży drzewostanów „na pniu”. Dotyczy przede wszystkim drzewostanów rębnych i przeszłorębnych. Wartości cen rynkowych w takim przypadku należy porównać z opisem taksacyjnym drzewostanu będącego przedmiotem wyceny, – aby zastosować metodę porównawczą cechy taksacyjne drzewostanów powinny być zbliżone.

Wycena wartości rynkowej drzew poza drzewostanem

Wycena taka najczęściej dotyczy pojedynczych drzew (nasienniki, przestoje i inne) i oszacowanie ich wartości następuje poprzez szacunek brakarski.

Szacunek strat spowodowanych przez pożary

Szacowanie strat pożarowych ma miejsce w przypadku konieczności ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości, która została zniszczona przez pożar. Najczęściej w takich przypadkach zniszczeniu przez pożar ulega cały drzewostan leśny lub tylko jego część. Wysokość odszkodowania oblicza się na podstawie wartości tabelarycznych z uwzględnieniem dodatkowych kosztów związanymi z utrudnieniami przy pozyskaniu drewna, uporządkowania pożarzyska i przygotowaniu gleby do odnowienia.

Wycena nieruchomości przeznaczonych na cele nieleśne

Nieruchomości gruntowe porośnięte lasem przeznaczane są również na cele inne niż leśne np. pod budowę dróg, zabudowę turystyczną i inne.

Wywłaszczenie lasu na budowę dróg 

Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczony las jest wartość rynkowa nieruchomości. W przypadku braku dostępności cen gruntów leśnych przeznaczonych na cele komunikacyjne, wartość takich gruntów określana jest metodą wskaźników szacunkowych a uzyskany wynik można powiększyć do 50%. Określając wartość wywłaszczanego gruntu leśnego wartość drzewostanu określa się według wartości drewna lub według kosztów odtworzenia.

Wyłączenie gruntu leśnego z produkcji 

Decyzja o wyłączeniu gruntów leśnych z produkcji nakłada na wnioskodawcę obowiązek uiszczenia opłat, do których należą: należności, opłaty roczne oraz odszkodowanie za przedwczesny wyrąb drzewostanu (o ile przedwczesny był, – jeżeli nie, nie ma tej opłaty). Więcej informacji na temat wyłączenia gruntu z produkcji leśnej znajduje się: http://sosenka24.pl/wylaczenie-gruntow-lesnych-z-produkcji-2/

Wycena lasów na cele zabudowy mieszkaniowej i rekreacyjnej

Podczas szacowania wartości takich nieruchomości unika się traktowania drzewostanu, jak w lasach typowo produkcyjnych. Uwzględnia się przy tym następujące cechy nieruchomości: lokalizację, wyposażenie, warunki dojazdowe, uwarunkowanie geologiczne, sąsiedztwo i inne.